W O H N O P O L Y 2.0

   Talstrasse 16
   Dresden Äussere Neustadt

A Ein kurzer Überblick 

B Vorgeschichte 

C Was in den letzten 35 Jahren geschah

D Die Geschehnisse der letzten zwei Jahre im Einzelnen

A Ein kurzer Überblick und eine Einladung

   Ich bin im Sommer 1990 nach Dresden gezogen, hatte durch Vermittlung von Nachbarn eine Wohnung in der Äusseren Neustadt Dresden gefunden, deren Inhaberin vor kurzem verstorben war. Nachdem ich mich durch die nicht mehr so ganz intakte DDR-Bürokratie gekämpft hatte, hielt ich einen WBS (Wohnberechtigungsschein) und kurz danach einen Mietvertrag in Händen: 1.OG rechts, Talstrasse 16, 01099 Dresden, 2 Zimmer, Küche, Kammer, Aussen-WC, 56,64 qm, damals 28,26 DM, jetzt 119,13 € zzgl. Betriebskosten. Wie ich später erfuhr war meine Vormieterin bis in die 1960/70-Jahre Eigentümerin und veräusserte das Haus damals wohl rechtmässig an den VEB KWV, die Kommunale Wohnungsverwaltung, später WOBA GmbH. Nach dem Verkauf durch die Stadt stiess die GAGFAH 2007 den sogenannten Streubesitz, also Gebäude in Einzellagen ab. Das betraf auch die Talstrasse 16, 01099 Dresden. Die Folgen, die sich daraus ergaben und wer Gewinner und wer Verlierer dieser Entscheidungen sind, schildere ich hier beispielhaft für viele ähnlich gelagerte Fälle, die nie an die Öffentlichkeit kommen. 

   Eines ist allerdings schon heute klar und kaum jemand wird widersprechen: Die Kosten einer Schuldenfreiheit im Wohnungswesen sind zu hoch und Privatisierungen an Menschen, die nicht gemeinnützig handeln oder die Liegenschaft nicht selbst nutzen, führen zu enormen Kostensteigerungen weil Grundstückspreise überproportional steigen und eine Rendite erwirtschaftet werden soll, die weit über ein verträgliches und angemessenes Mass hinaus geht und daher bestehende Mietverträge regelmässig unwirtschaftlich. Das widerspricht dem Willen des Gesetzgebers, der Mieter*innen besonderen Schutz gewähren sollte und gleichzeitig mit Modernisierungs- und Erhaltungsvereinbarungen eine wirtschaftliche Instandsetzung und Modernisierung ermöglichen wollte. Findige Rechtsanwälte suchen Wege den Mieterschutz nicht beachten zu müssen. Das ist Missbrauch unseres Rechtsstaats und unserer liberalen Demokratie.

   Hier in der Äusseren Neustadt Dresden lernte ich meine erste Frau kennen, hier arbeitete ich wissenschaftlich an der TU Dresden am Institut für Baugeschichte, Architekturtheorie und Denkmalpflege bei Prof. Thomas Will am Lehrstuhl für Denkmalpflege und Entwerfen. Hier kamen unsere beiden Töchter zur Welt, hier gründete ich mein Büro mit der Sanierung zahlreicher denkmalgeschützter Wohnhäuser in der Äusseren Neustadt und des Nymphenbades im Dresdner Zwinger. Ich modernisiere und setze Baudenkmale für private Bauherren instand, hier engagierte und engagiere ich mich gesellschaftlich in der Stiftung Äussere Neustadt, mit Kunstprojekten wie WOHNOPOLY für das wir den Architektur-Kunstpreis des Neuen Sächsischen Kunstvereins erhielten sowie bei Bündnis 90/Die Grünen. Und wenn meine heutige Frau Ihre Praxis aufgibt in einigen Jahren, wäre Ihre sächsische Heimat ein Grund in eine schöne Wohnung mit Gartenanteil am Rande der Äußeren Neustadt zu ziehen. Das wird mir mit an den Haaren herbeigezogenen Argumenten und Begleitumständen verwehrt, die nicht mehr mit Vernunft erklärt werden können und teilweise strafrechtlich relevant sind.

Anke Vogt + Andreas Rieger  Architektur Kunst Preis Neuer Sächsischer Kunstverein

   Daher ist es ganz besonders schmerzlich, wenn der Generalbevollmächtigte meine Wohnung am 24.07.2024 ab 08:30 Uhr räumen lässt und ich im Endeffekt im Berufungsprozess beim Landgericht oder vor dem Bundesgerichtshof Recht bekomme und gezwungen werde Schadenersatz einzuklagen. Leider sind die Eigentümer nicht bereit den bestehenden Mietvertrag zu respektieren, obwohl ich und alle Mieter*innen des Hauses ein auskömmliches und wirtschaftliches Angebot für eine Vereinbarung gem. § 555f BGB (Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen) vorschlugen. Ebenso schmerzlich ist die nicht sachgerechte und fachlich fragwürdige Instandsetzung und Modernisierung, die auch die Anforderungen an eine gute denkmalpflegerische Praxis nicht genügt. Leider ist das Denkmalschutzamt der Stadt Dresden nicht stark genug solche Verluste an denkmalgeschützter Bausubstanz zu verhindern. Aber nicht nur das Baudenkmal leidet unter einem derartigen Vorgehen, auch die Bauherren und damit letztendlich die Mieter*innen zahlen hier für unsinnige Baumassnahmen, Holzschutz geht auch anders, das sieht sogar die beauftragte Abbruchfirma so.Kooperationsangebot der Mieter*innen

   Da man sich auf der Klägerseite zu einem offenen strafbaren Vorgehen zur Vertreibung des letzten Mieters entschieden hat und auch ansonsten wenig davon hält gesetzliche Vorgaben einzuhalten, bleibt mir nur der Weg in die Öffentlichkeit. Dennoch hoffe ich immer noch, dass die Eigentümer, die generalbevollmächtigte Firma mietplan und der Anwalt vielleicht doch noch zur Besinnung kommen und eine einvernehmliche Lösung zustande kommt.

   Ich lade alle friedlichen und rechtsstaatlich handelnden Menschen ein, meinen vorerst letzten Abend mit mir gemeinsam in der Talstrasse 16 zu begehen: 
Am Dienstag, 23. Juli 2024 ab 19:00 Uhr sind alle willkommen, die zeigen wollen, dass ein solches Vorgehen verwerflich ist in vielerlei Hinsicht, wenngleich die Räumung zulässig ist.

  Ich danke allen die am Mittwoch, 24. Juli 2024 da waren und mich unterstützten, wie auch dem Gerichtsvollzieher und der Polizei. Dies war – im Gegensatz zum Verhalten der Klägerseite – rechtsstaatlich und legitim. 

B Vorgeschichte

   https://de.wikipedia.org/wiki/Woba_Dresden

   Am 9. März 2006 beschloss der Dresdner Stadtrat den Verkauf aller Anteile der „WOBA Dresden GmbH“ an die amerikanische Investmentgesellschaft Fortress Investment Group, nachdem im Verkaufsprozess sich die Bieter im Vorfeld zu einer umfassenden „Sozial-Charta“ nicht nur bekennen, sondern dafür auch empfindliche Pönale bei deren Verletzung zu zahlen bereit waren – was auch notariell verankert wurde.  … Dieser Verkauf wurde am 31. März 2006 durch das zuständige Regierungspräsidium Dresden genehmigt, unter anderem deshalb, weil sich die Stadt im Rahmen dieser „Sozialcharta“ Einwirkungsrechte sicherte. Fortress zahlte reichlich 1,7 Milliarden Euro für den Erwerb, erheblich mehr als der damalige Buchwert des Wohnungsbestandes. Nach Ablösung unternehmensinterner Verbindlichkeiten verblieb ein Reingewinn von  insgesamt 987 Millionen Euro. Durch diesen Verkauf wurde Dresden zur ersten schuldenfreien Großstadt Deutschlands, weil die eingenommenen 987 Millionen Euro ausschließlich zur Tilgung der 741,4 Millionen Euro Schulden des kommunalen Haushaltes verwendet wurden. Die Woba Dresden war seitdem ein Tochterunternehmen der GAGFAH S.A., die seit Oktober 2006 börsennotiert war. Seit Januar 2008 trat die Woba ausschließlich unter dem Namen ihres Mutterkonzerns GAGFAH S.A. auf, wurde jedoch intern als eigenständige Gesellschaft weitergeführt.

https://docplayer.org/14723533-Konzern-geschaeftsbericht-gagfah.html

C Was in den letzten 35 Jahren geschah

   Bereits in den 1990er-Jahren stellten meine damalige Ehefrau und ich bei der STESAD GmbH, der städtischen Sanierung- und Entwicklungsgesellschaft, die die Häuser im Sanierungsgebiet Äussere Neustadt treuhänderisch übernahm, einen Kaufantrag um als Baugemeinschaft das Gebäude instandzusetzen und zu modernisieren. Dazu kam es aber nie und die Talstrasse 16 wurde im grossen Paket des WoBa-Verkaufs von der Stadt Dresden veräussert. Als nun die GAGFAH 2007 das Haus über eine Maklerin zum Höchstgebot anbot, wollte ich gerne ein Angebot über 200.000 € abgeben. Dazu kam es ebenfalls nie. 

   Denn ich erinnere mich noch genau an den Anruf der beauftragten Maklerin: der GAGFAH-Vorstand in Essen habe das Gebäude schon direkt, ohne Angebote abzuwarten, an drei Herren in Dresden weitergereicht. Vermutlich war Dr. Jürgen Allerkamp, der einst bei der Stadtsparkasse Dresden arbeitete, unter CEO Burkhard Drescher der Kontakt der FDR „Talstrasse 16“ GbR bei der GAGFAH. Für 140.000 €, damals weit unter Wert, ging die Talstrasse 16 über den Tisch. Die Stadt Dresden hat von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht, obwohl wir Mieter auf den oben genannten Umstand aufmerksam machten. Der Verkehrswert lag damals bei rund 200.000 €. 

   Damit handelte der Vorstand der GAGFAH nicht im Sinne der Aktionäre, sondern für die Interessen dreier Herren in Dresden. Hinzu kommt, wenn ich die Informationen aus dem Stadtplanungsamt richtig verstanden habe, dass mit dem WOBA-Verkauf für die Objekte, die im Sanierungsgebiet Äussere Neustadt liegen, die Regeln des Sanierungsrechts aufgehoben wurden. Damit ist endgültig klar, dass der Verkauf der WoBa nicht im Interesse Dresdens, nicht im Interesse der Dresdnerinnen und Dresdner war, sondern der Vermögensanhäufung gut vernetzter Geschäftsfreunde diente. Die Folgen und den Schaden tragen hier konkret 2 Familien mit 3 Kindern, eine junge Frau mit Kind und 2 junge Männer, die dort preiswerten Wohnraum gefunden hatten, und ich. Sicher erging es vielen Mieterinnen und Mietern in ganz Dresden ebenso. Wie kommt es dazu?

Exposé 2019 E&V commercial

   Als Mieter*innen hatten wir nun erwartet, dass Modernisierungsankündigungen ins Haus flattern. Doch es tat sich nichts. Damit war klar: die Herren Gunter Finsterbusch, Thomas Dathe und Tino Raabe, damals übrigens Geschäftsführer bei dem so wohlklingenden Bauträger „Unser schönes Dresden“, heute Firmengruppe FIRA GmbH, warten die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab – was die Wertentwicklung betrifft ein äusserst optimales Timing – und verkaufen an den Nächsten. Nachdem ihre erste Kaufpreisforderung von über 804.000 € auch für den überhitzten Immobilienmarkt in Dresden völlig überzogen waren, gab es 2020 Erwerber, die tatsächlich bereit waren 670.000 € zu bezahlen. Dabei hatten wir Mieter:innen den Herren 425.000 € geboten – ein fairer Preis, wären ja immerhin über 200.000 € Nettogewinn gewesen, wohl zu wenig für die ansonsten wohltäterisch auftretenden Geschäftsleute, die gut in der Dresdner Gesellschaft und Politik vernetzt sind. Herr Finsterbusch kommentierte das ganze auch noch mit dem zynischen Satz: "Als Mieter sind sie ja gut geschützt"

Et voilá: fast 500.000€ Netto-Gewinn, leistungslos, steuerfrei. Da bleibt nur Hans-Jochen Vogel zu zitieren: 
https://vimeo.com/ondemand/legislatingarchitecture/205952696?autoplay=1

Videostill

Warum schweigt die Gesellschaft? 
Warum steht das nicht auf der Tagesordnung der Politik?

   Kaufpreise von über 1.000€/qm Wohnfläche in der Äusseren Neustadt für ein unsaniertes Haus können, ja dürfen nach geltendem Modernisierungsrecht gar nicht, von Bestandsmieter*innen refinanziert werden, ausser man trifft eine freiwillige Vereinbarung gem. § 555f BGB. Die neuen Eigentümer*innen sind durch den hohen Kaufpreis gezwungen das Haus entmieten, in Eigentumswohnungen umwandeln und für 6.000€/qm verkaufen oder 18€/qm Wohnfläche netto kalt verlangen, wollen sie das Investment in heute üblichen Zeiträumen refinanzieren. Denn der Sanierungsaufwand allein muss auf 3.000 €/qm angesetzt werden. Was dies alles für den Stadtorganismus bedeutet, ist bekannt und seit langem erforscht. Bodenpolitik ist Baukultur. 

   Mittlerweile wurde die Talstrasse 16 für 670.000 € an eine Zahnärztin und einen Gynäkologen, vertreten durch eine generalbevollmächtigte Firma verkauft und fast alle Mieter*innen haben vor der Klageandrohung der Anwaltskanzlei kapituliert, obwohl Verwertungsklagen im Wohnungsbau regelmässig keine Aussicht auf Erfolg haben und dem Willen des Gesetzgebers widersprechen, denn sonst gäbe es den §555f im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht. Dass das Vorgehen der Eigentümer, der Generalbevollmächtigten und des Anwalts verwerflich ist, zeigt das dröhnende Schweigen zu den verübten Straftaten. 

   Alle Mietparteien wären mit einer angemessenen Modernisierungsvereinbarung einverstanden gewesen. Damit wären zwar der Kaufpreis und angemessene Baumassnahmen zu refinanzieren, aber von Seiten der Generalbevollmächtigten wollte und will man offensichtlich mehr oder hat den Eigentümern Renditeversprechungen gemacht, die nur mit einer Vertreibung der Mieter*innen zu realisieren sind. Jetzt wird unambitioniert und fachlich fragwürdig gebaut, schade um das Denkmal. Es besteht die Befürchtung, dass die Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt, überzogene Mietpreise aufgerufen werden oder die Wohnungen in die Kurzzeitvermietung (Ferienwohnungen) gehen.

Haustüre am 28.04.2024 gegen 19.00 Uhr eingetreten

D Die Geschehnisse der letzten zwei Jahre im Einzelnen

   Im April 2022 stellte das Amtsgericht die Klage der Eigentümer*innen allen Mietern der Talstrasse 16 zu, ohne vorher auch nur einen einzigen Versuch zu unternehmen mit uns zu kooperieren. Es war und ist also das erklärte Ziel der Generalbevollmächtigten alle Mieter*innen zu vertreiben.